¿Qué es el boleto de compraventa sin posesión?
El boleto de compraventa sin posesión (acto n.° 140) es el contrato privado por el cual las partes acuerdan la compraventa de un inmueble pero el comprador no toma posesión del bien al momento de la firma. La entrega del inmueble queda diferida para la escritura definitiva o para un momento posterior expresamente convenido.
A diferencia del boleto con posesión (acto 044), en este caso el comprador no ocupa el inmueble ni ejerce actos posesorios hasta la escrituración. Tributa impuesto de sellos al 3,6 % en CABA sobre el precio pactado.
Boleto con posesión vs. sin posesión
Con posesión (acto 044)
El comprador entra al inmueble al firmar el boleto. Tiene efectos más fuertes frente a terceros: ante quiebra del vendedor, el comprador que pagó el 25 % puede exigir la escrituración (art. 1170 CCCN).
Sin posesión (acto 140)
La entrega queda para la escritura. El inmueble permanece en poder del vendedor. Más común en operaciones donde el vendedor necesita tiempo para mudarse o el inmueble está alquilado.
Ambos tributan sellos
Tanto el boleto con posesión como el sin posesión gravan el impuesto de sellos AGIP al 3,6 % sobre el precio. La diferencia es operativa, no impositiva.
¿Por qué instrumentar el boleto ante escribano?
El boleto puede ser un instrumento privado (firmado solo por las partes) o instrumentado ante escribano. La intervención notarial aporta:
- Certificación de firmas: el escribano verifica la identidad de las partes y certifica que las firmas son auténticas.
- Fecha cierta: la fecha del instrumento es indiscutible, lo que es crucial si el vendedor luego cae en concurso o quiebra.
- Asesoramiento: el escribano puede revisar el título de dominio, certificados registrales e inhibiciones antes de que el comprador entregue la seña.
- Liquidación impositiva: el escribano liquida y cancela el impuesto de sellos ante AGIP, evitando sanciones futuras.
Boleto en extraña jurisdicción (acto 092)
Cuando el inmueble está ubicado fuera de CABA pero el boleto se firma en la Ciudad, el acto tributa en CABA si alguna de las partes tiene domicilio aquí o el instrumento se redacta y firma en jurisdicción porteña. El escribano analiza caso por caso la jurisdicción aplicable para evitar doble imposición.
Cláusulas importantes en el boleto sin posesión
- Fecha de escrituración: plazo máximo para otorgar la escritura definitiva y consecuencias del incumplimiento.
- Fecha de entrega del inmueble: cuándo y en qué condiciones el vendedor entregará la posesión.
- Estado del inmueble: descripción del estado actual y qué reparaciones (si las hay) quedan a cargo del vendedor.
- Servicios y expensas: quién paga los servicios e impuestos hasta la fecha de escrituración.
- Seña y forma de pago: monto de la seña, saldo y forma en que se abonará en la escritura.
Firme su boleto con respaldo notarial
Antes de entregar la seña, consulte con nuestro escribano para verificar el título y las condiciones del inmueble. Proteja su inversión desde el primer paso.
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