Actualizado: · Revisado por Esc. Pedro Alberto Vildósola, Registro 329 · Matrícula N° 2473, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
En resumen: la donación transfiere la propiedad de un bien sin contraprestación. La donación de inmuebles requiere escritura pública (de lo contrario es nula) y el donante puede reservarse el usufructo para conservar el uso de por vida. Punto clave: si donás a un hijo, se computa como anticipo de herencia y hay que respetar la legítima de los demás herederos. Consultas al 4576-1539.
Donaciones
La donación es un contrato que transfiere la propiedad de bienes de una persona a otra sin contraprestación económica. Pueden incluir o excluir el usufructo (derecho de uso y goce que retiene el donante). Puntos clave:
- Solo pueden donar personas mayores de 21 años (con excepciones para mayores de 18 con ingresos propios)
- Los cónyuges no pueden donarse entre sí ciertos bienes gananciales
- Se puede donar a personas físicas desde su concepción y a personas jurídicas
- Las donaciones de inmuebles requieren escritura pública, de lo contrario son nulas
- La única obligación del donatario es la gratitud; la ingratitud permite la revocación
Donación de inmuebles de padres a hijos
La donación de inmuebles de padres a hijos es una alternativa al anticipo de herencia. Es importante contemplar si se incluye o no el usufructo, ya que en muchos casos el donante desea conservar el uso del bien durante su vida. Consulte con nuestro escribano las implicancias impositivas y las opciones disponibles según el nuevo Código Civil y Comercial.
Testamentos
El testamento es el instrumento que permite a una persona disponer de sus bienes para después de su muerte, respetando las porciones legítimas establecidas por ley. Los testamentos requieren un escribano para dejar debidamente registrado el acto con todas las garantías legales.
Testamento Ológrafo
Escrito, fechado y firmado íntegramente por el testador. Debe presentarse en juicio para autenticación.
Testamento por Acto Público
Otorgado como escritura pública ante el escribano y dos testigos hábiles. La forma más segura y recomendada.
Anticipo de herencia
El anticipo de herencia es una donación de padres a hijos en vida que se imputa a la herencia futura. Es decir, el bien donado se descuenta de la porción hereditaria del hijo en la sucesión. Esta modalidad permite organizar el patrimonio familiar de forma ordenada y evitar conflictos entre herederos. Habitualmente se combina con la retención del usufructo vitalicio por parte del donante, quien conserva el uso y los frutos del bien hasta su fallecimiento.
Proceso para donar un inmueble
- Consulta previa con el escribano para analizar la conveniencia y estructura de la donación
- Estudio del título de propiedad del inmueble a donar
- Obtención de certificados registrales (dominio, inhibición) e impositivos
- Redacción de la escritura de donación (con o sin usufructo)
- Firma de la escritura ante el escribano por donante y donatario
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
Consideraciones impositivas
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las donaciones de inmuebles están sujetas al Impuesto de Sellos (alícuota del 1,8% sobre la valuación fiscal, a cargo del donatario). No hay Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en las donaciones, ya que este impuesto solo aplica a las transmisiones onerosas. Es conveniente verificar las implicancias impositivas para el Impuesto a los Bienes Personales tanto del donante como del donatario con un contador.
Sucesiones
La sucesión es el trámite judicial o extrajudicial necesario para transferir los bienes de una persona fallecida a sus herederos. La escribanía asiste en los trámites sucesorios buscando la mayor celeridad y minimizando los costos del proceso. Cuando todos los herederos son capaces y están de acuerdo, la sucesión puede tramitarse extrajudicialmente ante el Colegio de Escribanos, lo que suele ser más rápido y económico que la vía judicial.
→ Vea en detalle cómo funciona el proceso: Sucesiones y Herencias ante Escribano.
Donación vs. herencia: La donación en vida permite ver en vida cómo se distribuye el patrimonio y puede reducir costos sucesorios futuros. Sin embargo, requiere un análisis cuidadoso de las porciones legítimas para no afectar los derechos de otros herederos. Consulte con nuestro escribano antes de decidir.
Donar en vida o dejar en herencia: comparación
| Donación en vida | Transmisión por herencia | |
|---|---|---|
| Cuándo se transmite | De inmediato, en vida del donante | Al fallecimiento del causante |
| Instrumento | Escritura pública de donación | Declaratoria de herederos o testamento |
| Uso del bien | Puede reservarse el usufructo de por vida | El causante lo conserva hasta fallecer |
| Reversible | Solo por causas legales (ingratitud, pacto de reversión) | El testamento se puede revocar en cualquier momento |
| Impuesto de sellos (CABA) | Grava la donación de inmuebles | No aplica a la transmisión por herencia |
| Legítima a respetar | Sí (se computa como anticipo de herencia) | Sí |
Marco legal de las donaciones
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Código Civil y Comercial arts. 1542 y ss. |
Definen la donación como contrato a título gratuito y regulan sus formas, la aceptación y la reversión. |
| Código Civil y Comercial art. 1552 |
Exige escritura pública, bajo pena de nulidad, para la donación de inmuebles y de cosas muebles registrables. |
| Código Civil y Comercial art. 2385 y ss. |
Regulan la colación: las donaciones a herederos forzosos se computan a cuenta de su porción hereditaria (anticipo de herencia). |
| Ley 404 Orgánica Notarial de CABA |
Regula la intervención del escribano en el otorgamiento de la escritura de donación. |
Preguntas frecuentes sobre donaciones
¿Puedo donarle una propiedad a uno solo de mis hijos?
Sí, pero esa donación se computa como anticipo de herencia: en la sucesión se descuenta de la porción que le corresponde a ese hijo, para respetar la legítima de los demás herederos forzosos. Conviene analizar el caso con el escribano para no afectar derechos de otros herederos.
¿Qué significa donar reservándose el usufructo?
El donante transfiere la nuda propiedad al donatario pero se reserva el usufructo, es decir, el derecho de usar y gozar del bien de por vida. Es la modalidad más habitual en la donación de padres a hijos: el hijo pasa a ser propietario, pero el padre o la madre conserva el uso del inmueble mientras viva.
¿La donación de un inmueble necesita escritura pública?
Sí. La donación de inmuebles debe hacerse por escritura pública, bajo pena de nulidad (art. 1552 del Código Civil y Comercial). Un acuerdo privado de donación de inmueble no tiene validez.
¿Se puede revocar una donación?
La donación no se revoca libremente como un testamento. Solo puede revocarse por causas legales, como la ingratitud del donatario o el incumplimiento de cargos, o cuando se pactó expresamente una cláusula de reversión. Por eso conviene analizar bien la operación antes de otorgarla.
¿Qué impuestos tiene donar un inmueble en CABA?
La donación de inmuebles en CABA está sujeta al impuesto de sellos, a cargo del donatario. No corresponde el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que solo aplica a las transmisiones onerosas. Conviene además verificar con un contador el impacto en Bienes Personales de donante y donatario.
Cada situación familiar es única. Consúltenos para analizar la mejor estrategia patrimonial para su caso. Llámenos al 4576-1539 o escríbanos a escribanovildosola@gmail.com.