¿Qué es el bien de familia / afectación de vivienda?
Desde la entrada en vigor del Código Civil y Comercial de la Nación (2015), el tradicional "bien de familia" pasó a denominarse afectación de vivienda (arts. 244 a 256 CCyC). Su finalidad es la misma: proteger el inmueble que constituye la vivienda habitual de una persona o familia frente a las ejecuciones de acreedores posteriores a la afectación.
El trámite se realiza ante escribano público mediante escritura pública y luego se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. A partir de esa inscripción, el inmueble queda protegido.
¿Qué protege la afectación de vivienda?
Protección frente a embargos
Los acreedores cuyos créditos sean posteriores a la fecha de inscripción de la afectación no pueden embargar ni ejecutar el inmueble para cobrar sus deudas.
Protección frente a ejecuciones
El inmueble no puede ser subastado judicialmente por deudas contraídas con posterioridad a la afectación, salvo que se trate de hipotecas constituidas antes de la misma.
Protección en quiebra
Incluso ante la quiebra del titular, el inmueble afectado queda reservado para la familia y no ingresa a la masa del concurso por deudas posteriores a la afectación.
¿Quién puede afectar una vivienda?
- El titular del dominio del inmueble, sea en forma individual o en condominio con otros.
- Una sola persona: no es necesario tener familia conviviente para realizar la afectación.
- El inmueble debe ser la vivienda habitual del afectante o de su familia.
- Solo un inmueble puede estar afectado por persona; si se adquiere otro, debe desafectarse el anterior.
¿Qué deudas NO cubre la afectación?
La afectación de vivienda no protege frente a las siguientes obligaciones:
- Deudas contraídas con anterioridad a la fecha de inscripción de la afectación.
- Expensas comunes y gastos de administración del consorcio.
- Impuestos, tasas y contribuciones sobre el inmueble (ABL, AGIP, etc.).
- Hipotecas constituidas antes de la afectación o con posterioridad con consentimiento del titular.
- Obligaciones derivadas de la construcción o mejoras realizadas en el inmueble.
Pasos del trámite
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Consulta con el escribano
El titular se presenta en la escribanía con el título de propiedad del inmueble y su DNI para que el escribano evalúe la situación y prepare la escritura. -
Otorgamiento de la escritura de afectación
El escribano labra la escritura pública de afectación de vivienda conforme a los arts. 244 a 256 del CCyC, con la firma del titular ante el notario. -
Inscripción en el Registro de la Propiedad
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Desde ese momento la protección queda vigente y es oponible a terceros. -
Entrega de la documentación
Una vez inscripta, el escribano entrega al titular la copia de la escritura y el testimonio con constancia de inscripción registral.
Documentación necesaria
- DNI vigente del titular del inmueble.
- DNI de los convivientes o beneficiarios (cónyuge, conviviente, hijos menores).
- Título de propiedad del inmueble (escritura traslativa de dominio).
- Constancia de CUIL o CUIT del titular.
- Datos completos de los beneficiarios: nombre, apellido, DNI y vínculo con el titular.
¿Cuánto cuesta el trámite?
Los gastos del trámite comprenden los honorarios del escribano y el sellado correspondiente a la escritura de afectación. Al tratarse de un acto de orden público orientado a proteger la vivienda familiar, los aranceles notariales son significativamente reducidos en comparación con otras escrituras inmobiliarias.
Para conocer los valores vigentes al momento de realizar el trámite, le recomendamos comunicarse con nuestra escribanía.
¿Tiene una propiedad y quiere protegerla? La afectación de vivienda es uno de los trámites más simples y con mayor impacto para proteger el patrimonio familiar. Es un acto que puede realizarse en pocas horas y cuya protección rige desde el mismo momento de la inscripción registral. Consúltenos.
Para iniciar el trámite o consultar sin compromiso, llámenos al 4576-1539 o escríbanos a escribanovildosola@gmail.com. Atendemos de lunes a viernes de 11 a 17 hs en Montevideo 665, 5to Piso Of. 508, CABA.