Actualizado: · Revisado por Esc. Pedro Alberto Vildósola, Registro 329 · Matrícula N° 2473, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
En resumen: la compraventa de un inmueble se perfecciona por escritura pública; el boleto es un paso previo que fija las condiciones. Dato clave: el boleto protege al comprador frente a embargos y a la quiebra del vendedor si tiene fecha cierta y se abonó al menos el 25 % del precio (arts. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial). Como referencia, los gastos rondan el 4,3 % para el vendedor y el 4,5 % para el comprador. Consultas al 4576-1539.
Escrituras de compraventa
Si necesita comprar o vender un inmueble requerirá los servicios de un escribano. Cada operación es única y requiere un análisis individual para que ambas partes lleguen a un resultado óptimo. La escribanía asesora a sus clientes en todos los aspectos de la operación (legal, notarial, impositivo y registral), revisa el boleto de compraventa, propone modificaciones si es necesario, prepara la documentación, estudia los antecedentes del título y realiza todas las gestiones para la firma y registración de la operación.
Compraventa de inmuebles
Las operaciones de compraventa de inmuebles son una de las principales actividades de cualquier escribanía. Estas operaciones son muy importantes para ambas partes ya que involucran el patrimonio de las personas. Es fundamental que en este tipo de operaciones ambas partes estén debidamente asesoradas para no verse perjudicadas.
Es habitual que se firme un boleto de compraventa previo a la escritura. En muchos casos este boleto es un modelo genérico que la inmobiliaria usa indiscriminadamente. Es importante revisar el boleto con un profesional notarial para asegurarse de que las cláusulas apliquen correctamente a la operación.
Las escrituras de compraventa deben ser otorgadas por un escribano público. El escribano es habitualmente designado por la parte compradora, salvo en las operaciones con hipotecas, en cuyo caso lo designa la parte vendedora. El Notario es imparcial en la operación y su deber es tratar a ambas partes con igualdad.
Reserva de compraventa
En muchos casos es recomendable hacer una reserva del inmueble e ir directamente a escritura. La reserva es un contrato privado más breve que el boleto. Generalmente implica un depósito de dinero para que la parte compradora tenga un costo si se arrepiente. Consulte con el escribano en qué casos conviene hacer una reserva y cuándo conviene un boleto.
Reserva, boleto y escritura: en qué se diferencian
| Reserva | Boleto de compraventa | Escritura pública | |
|---|---|---|---|
| Qué es | Contrato privado breve que bloquea la operación | Contrato privado que fija todas las condiciones | Instrumento público otorgado ante escribano |
| Instrumento | Privado | Privado | Público |
| ¿Transfiere la propiedad? | No | No | Sí, con la inscripción registral |
| Se inscribe en el Registro | No | No | Sí |
| Interviene el escribano | Opcional (recomendable revisarla) | Opcional (recomendable revisarlo y certificar firmas) | Obligatorio |
| Cuándo conviene | Cuando se puede ir directo a escritura en poco tiempo | Cuando hay plazos, financiación o condiciones a cumplir | Siempre: es el acto que perfecciona la compraventa |
Ni la reserva ni el boleto transfieren el dominio: la propiedad se adquiere con la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. El boleto genera obligaciones entre las partes, pero no convierte al comprador en dueño.
El costo de la escritura de compraventa
La pregunta más frecuente en una operación de compraventa es cuánto cuesta la escrituración. No se puede dar una respuesta rápida ya que cada operación es única: dependiendo del monto, si intervienen personas físicas o jurídicas, el origen de los fondos, la ubicación del inmueble y la naturaleza de la operación, los impuestos y exenciones aplicables modifican el costo total.
→ Vea un desglose completo: Gastos de escritura de compraventa en CABA: qué paga el comprador y qué paga el vendedor.
Los gastos de la compraventa incluyen
Impuesto de Sellos
En CABA se paga el 3,6% sobre el precio, 1,8% para cada parte. El comprador que adquiere única vivienda para uso propio y permanente puede estar exento hasta cierto monto (consultar monto vigente).
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)
De orden nacional, 1,5% del precio escriturado. Lo abona el vendedor. Puede eximirse si reinvierte el dinero en la compra de una nueva vivienda (debe iniciar trámite ante AFIP).
Gastos registrales y honorarios
Los gastos de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y los honorarios profesionales del escribano.
Boleto de compraventa
El boleto de compraventa es uno de los instrumentos privados más importantes. Su función principal es establecer las condiciones de la operación de compraventa. Es habitual y considerado buena práctica firmarlo antes de la escritura.
Sin boleto, no hay documento que registre las condiciones acordadas, lo que puede generar conflictos entre las partes. Es muy importante entender el significado de cada cláusula, sus implicancias y las posibles consecuencias ante distintos escenarios.
Elementos esenciales del boleto
- Identificación completa de las partes intervinientes
- Representación legal si alguna parte actúa por otra
- Identificación del bien vendido y demostración de la titularidad
- El precio, condiciones de pago y plazo de entrega
Cláusulas adicionales recomendadas
- Plazos de entrega y toma de posesión
- Condiciones de pago (con o sin hipoteca)
- Cancelación de hipoteca preexistente si la hubiere
- Tratamiento de deudas de expensas, servicios e impuestos
- Designación del escribano
- Honorarios y comisiones
- Penalidades por incumplimiento
Por qué conviene que el boleto tenga fecha cierta
Este es el punto que más protege al comprador y el que más se pasa por alto. El Código Civil y Comercial le da al comprador de buena fe prioridad frente a acreedores que traben embargos sobre el inmueble, y hace que el boleto sea oponible al concurso o quiebra del vendedor, siempre que se cumplan ciertos requisitos (arts. 1170 y 1171):
- Haber contratado con el titular registral del inmueble
- Haber abonado como mínimo el 25 % del precio antes de la traba de la medida cautelar
- Que el boleto tenga fecha cierta
- Que la adquisición tenga publicidad suficiente (registral o posesoria)
Qué significa en la práctica: un boleto firmado en privado, sin fecha cierta, puede no servirle si el vendedor cae en quiebra o le traban un embargo. La certificación de firmas ante escribano es la vía habitual para dotar al boleto de fecha cierta. Es un costo menor frente al riesgo que cubre.
Pasos de una operación de compraventa
Este es el recorrido habitual desde la reserva hasta que el inmueble queda inscripto a su nombre:
- Reserva o boleto. Se acuerdan precio, plazos y condiciones. Conviene que el escribano revise el texto antes de firmar y certificar las firmas para dar fecha cierta.
- Designación del escribano. Lo elige habitualmente la parte compradora, salvo en operaciones con hipoteca, donde lo designa la vendedora.
- Estudio de títulos. El escribano analiza los antecedentes del dominio para verificar que el título sea perfecto y no existan vicios.
- Pedido de certificados. Se solicitan los certificados de dominio e inhibiciones al Registro de la Propiedad Inmueble, que bloquean el inmueble por un plazo determinado.
- Deudas y habilitaciones. Se verifican deudas de expensas, ABL, aguas y servicios, y se gestionan las exenciones impositivas que correspondan.
- Firma de la escritura. Las partes firman ante el escribano, se paga el saldo de precio y se entrega la posesión.
- Pago de impuestos y aportes. El escribano retiene e ingresa el impuesto de sellos y demás tributos que correspondan.
- Inscripción registral. Se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble: recién ahí la operación es oponible a terceros.
- Entrega del testimonio. El comprador recibe el testimonio de la escritura ya inscripta, que acredita su titularidad.
Marco legal de la compraventa de inmuebles
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Código Civil y Comercial art. 1017 |
Deben otorgarse por escritura pública los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. |
| Código Civil y Comercial art. 1170 |
El comprador de buena fe por boleto tiene prioridad sobre terceros que traben cautelares, si contrató con el titular registral, pagó al menos el 25 % del precio, el boleto tiene fecha cierta y la adquisición tiene publicidad suficiente. |
| Código Civil y Comercial art. 1171 |
Los boletos de fecha cierta a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se abonó como mínimo el 25 % del precio. |
| Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble |
Regula la inscripción registral de los actos sobre inmuebles y su oponibilidad frente a terceros, y el régimen de certificados que bloquean el inmueble. |
| Ley 404 Orgánica Notarial de CABA |
Regula la función notarial en la Ciudad de Buenos Aires y la actuación del escribano en el otorgamiento de escrituras públicas. |
Preguntas frecuentes sobre escrituras y boletos de compraventa
¿El boleto de compraventa me convierte en propietario?
No. El boleto es un instrumento privado que fija las condiciones de la operación y genera obligaciones entre las partes, pero no transfiere el dominio. La propiedad se adquiere con la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Es obligatorio firmar un boleto antes de la escritura?
No es obligatorio. Si la operación puede escriturarse en poco tiempo, puede hacerse una reserva e ir directamente a la escritura. El boleto conviene cuando hay plazos, financiación o condiciones a cumplir antes de escriturar.
¿Por qué debería certificar las firmas del boleto ante escribano?
Para darle fecha cierta. Con fecha cierta, buena fe y al menos el 25 % del precio abonado, el comprador tiene prioridad frente a acreedores que traben embargos y el boleto resulta oponible al concurso o quiebra del vendedor (arts. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial). Un boleto firmado en privado, sin fecha cierta, puede no brindar esa protección.
¿Quién elige al escribano en una compraventa?
Habitualmente lo designa la parte compradora, salvo en las operaciones con hipoteca, donde lo designa la parte vendedora o la entidad acreedora. El escribano es imparcial: su deber es tratar a ambas partes con igualdad, con independencia de quién lo haya designado.
¿Cuánto cuesta escriturar un inmueble en CABA?
Como referencia aproximada, incluyendo impuestos y honorarios, puede calcularse alrededor de un 4,3 % del valor del inmueble para la parte vendedora y un 4,5 % para la parte compradora, tratándose de personas humanas. El costo exacto depende del monto, del tipo de partes, del origen de los fondos y de las exenciones aplicables. Consulte el desglose completo en nuestra página de gastos de escritura.
¿Qué es el estudio de títulos y por qué es importante?
Es el análisis que hace el escribano de los antecedentes de dominio del inmueble para verificar que el título sea perfecto: que quien vende sea efectivamente el titular, que no existan vicios en las transmisiones anteriores ni gravámenes o restricciones que afecten la operación. Es una de las tareas centrales que protegen al comprador.
¿Qué pasa si el inmueble tiene deudas de expensas o ABL?
Antes de la escritura el escribano solicita los certificados de deuda correspondientes. Lo habitual es que las deudas se cancelen o se retengan del precio en el acto de escrituración, según lo que las partes hayan pactado en el boleto. Por eso conviene que el boleto prevea expresamente el tratamiento de las deudas.
¿Cuándo soy dueño: al firmar la escritura o al inscribirla?
La escritura pública, junto con la entrega de la posesión, produce la transmisión del dominio entre las partes. La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble es la que hace que esa adquisición sea oponible a terceros. Por eso el trámite no termina con la firma: se completa con la inscripción y la entrega del testimonio inscripto.