Guía Completa del Escribano Público en Argentina

Ambos son profesionales del Derecho, pero sus roles son distintos. El escribano ejerce una función pública delegada por el Estado: actúa con imparcialidad, no puede tomar partido por ninguna de las partes y da fe de los actos que ocurren en su presencia. El abogado, en cambio, representa y defiende los intereses de una de las partes. En Argentina, para ser escribano es necesario tener previamente el título de abogado, más una carrera notarial específica, exámenes y al menos dos años de práctica notarial.

El comprador tiene derecho a elegir libremente al escribano, ya que es quien paga sus honorarios. La Ley 404 de CABA establece expresamente la libre elección del notario. Sin embargo, cuando la operación se financia con crédito hipotecario bancario, el banco designa al escribano para la escritura de hipoteca. En ese caso, ambas escrituras (compraventa e hipoteca) suelen labrase ante el mismo escribano designado por el banco. La inmobiliaria puede sugerirte un escribano, pero la decisión final es tuya.

Para la escritura de compraventa de un inmueble necesitás: DNI original y vigente de compradores y vendedores (y sus cónyuges si son casados o en unión convivencial); CUIL o CUIT de todas las partes; título de propiedad original (escritura anterior del vendedor); boleto de compraventa si fue firmado; constancias de pago al día de ABL, expensas y servicios; y, si alguna parte actúa por poder, el poder notarial original. El escribano solicita de oficio los informes de dominio e inhibiciones en el Registro de la Propiedad Inmueble.

El plazo habitual desde la firma del boleto hasta la escritura es de 30 a 60 días corridos. El escribano necesita ese tiempo para obtener los informes de dominio e inhibiciones en el Registro de la Propiedad Inmueble (cuya entrega demanda aproximadamente 15 a 20 días hábiles), el certificado de deuda de ABL y expensas, y para preparar el proyecto de escritura. Si la operación incluye un crédito hipotecario bancario, el plazo suele extenderse a 60 a 90 días.

Sí. Cualquiera de las partes puede actuar en la escritura mediante un apoderado con poder notarial. El poder debe contener expresamente la facultad de vender o comprar el inmueble en cuestión y, en lo posible, identificar el bien, el precio y las condiciones. Si el poder fue otorgado en el exterior, debe contar con la Apostilla de La Haya para tener validez en Argentina. El escribano interviniente tiene la obligación de verificar que el poder sea auténtico, vigente y tenga las facultades suficientes para el acto.

La fe pública notarial es la facultad que el Estado delega en el escribano para que los actos y hechos que él certifica o autoriza tengan una presunción legal de autenticidad y verdad. Un documento firmado ante escribano —escritura pública, acta notarial, certificación— es un instrumento público que hace plena fe hasta que sea redargüido de falsedad mediante acción judicial. Esto lo diferencia de los documentos privados, que pueden ser desconocidos o impugnados con mayor facilidad.

El boleto de compraventa es un contrato privado que establece las condiciones de la operación (precio, plazos, condiciones) y genera la obligación de escriturar. Con el boleto el comprador todavía no es propietario registral. La escritura pública es el instrumento notarial mediante el cual se transfiere el dominio del inmueble: recién con la escritura inscripta en el Registro de la Propiedad, el comprador queda registrado como titular y esa titularidad es oponible a terceros. En Argentina, la transferencia de dominio de inmuebles requiere escritura pública por mandato legal (Art. 1017, inc. a, CCCN).

Sí. El testamento ológrafo es íntegramente escrito de puño y letra por el testador, con su firma y la fecha completa (día, mes y año), sin necesidad de escribano ni testigos. No requiere papel especial ni ninguna otra formalidad. Es válido, pero tiene desventajas: puede perderse, deteriorarse, ser impugnado y requiere protocolización judicial cuando se abre la sucesión. El testamento por acto público, otorgado ante escribano con dos testigos, es más seguro: queda en el protocolo notarial, se inscribe en el Registro de Actos de Última Voluntad y no puede perderse.

Sí, pero generalmente requieren legalización previa. Para países que adhirieron al Convenio de La Haya de 1961 (más de 120 países, incluyendo España, Italia, Francia, EE.UU., Alemania, Brasil, México y otros), el trámite se llama Apostilla de La Haya y lo emite el Colegio de Escribanos de la provincia donde fue otorgado el documento. Para países que no forman parte del Convenio, se realiza un proceso de legalización consular ante la Cancillería argentina y el consulado del país de destino.

La Apostilla de La Haya es una certificación internacional que valida la autenticidad de documentos públicos —incluyendo los notariales— para su uso en los países signatarios del Convenio de La Haya de 1961. En Argentina, la apostilla de documentos notariales la emite el Colegio de Escribanos de la provincia donde fue otorgado el documento. Puede tramitarse en forma presencial ante el Colegio o de forma remota a través de la plataforma TAD (Trámites a Distancia) del Gobierno Nacional. A partir de febrero de 2026, la Cancillería también puede emitir apostillas para documentos notariales en ciertos casos.

No escriturar a tiempo expone al comprador a varios riesgos: el vendedor podría incumplir el contrato o, en el peor caso, vender el inmueble a un tercero que lo inscriba primero en el Registro (principio de prioridad registral: quien inscribe primero tiene mejor derecho frente a terceros). También genera riesgo ante el fallecimiento del vendedor —obliga a esperar el trámite sucesorio— y expone a variaciones en los costos de escrituración. El Art. 1018 del CCCN permite requerir judicialmente la escrituración si la contraparte no cumple.

En Escribanía Vildósola atendemos con turno previo para garantizar la atención personalizada que cada trámite requiere. Podés coordinar tu consulta llamando al 4576-1539 o escribiéndonos a escribanovildosola@gmail.com. Atendemos de lunes a viernes de 11 a 17 hs en Montevideo 665, 5to Piso Of. 508, CABA. La primera consulta es sin cargo.

El Registro de la Propiedad Inmueble es el organismo público donde se inscriben todos los actos jurídicos que afectan o modifican el dominio de los inmuebles: transferencias de dominio, hipotecas, embargos, inhibiciones, usufructos, servidumbres, etc. En CABA depende del Gobierno de la Ciudad. La inscripción registral es la que hace que la titularidad sea oponible a terceros: solo cuando la escritura está inscripta, el nuevo propietario queda protegido frente a posibles acreedores del vendedor. El escribano gestiona la inscripción de oficio una vez firmada la escritura.

Un poder notarial es un instrumento público mediante el cual una persona (el poderdante) autoriza a otra (el apoderado) para actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Se otorga ante escribano público y puede ser general (para múltiples actos) o especial (para un acto concreto como vender un inmueble o representar en juicio). Es revocable en cualquier momento mediante escritura de revocación. Los poderes generales amplios, los poderes irrevocables y los poderes para actos de disposición sobre inmuebles deben ser necesariamente otorgados en escritura pública.

El costo de un testamento por acto público en CABA depende del arancel del Colegio de Escribanos de la Ciudad. A diferencia de las escrituras de compraventa, los honorarios del testamento no se calculan sobre el valor de los bienes sino según un arancel fijo o mínimo. El costo total incluye los honorarios del escribano y el sellado del protocolo. Consultá sin cargo en Escribanía Vildósola para obtener un presupuesto exacto según tu situación particular.

Según el Art. 1017 del Código Civil y Comercial de la Nación, requieren escritura pública: todos los contratos que transmiten o constituyen derechos reales sobre inmuebles (compraventas, donaciones, hipotecas, usufructos, servidumbres); las particiones de herencia con inmuebles; los poderes para actos que requieren escritura pública; los contratos de constitución de sociedades y sus modificaciones. También requieren escritura pública: los testamentos por acto público, las capitulaciones matrimoniales, las donaciones de inmuebles (bajo pena de nulidad) y la afectación al régimen de vivienda protegida.

La autorización de viaje es un instrumento notarial que habilita a un menor de edad a salir del país sin la compañía de uno o ambos progenitores. Es obligatoria cuando el menor viaja solo, con uno solo de sus padres (el otro debe autorizarlo), o con terceros (abuelos, tíos, amigos). La autorización se otorga ante escribano público y conviene apostillarla si el destino es un país adherido al Convenio de La Haya. Cada país puede tener requisitos específicos de ingreso para menores; es recomendable consultar con el consulado del país de destino.

La sucesión extrajudicial es el proceso por el que los herederos acreditan su condición y transmiten los bienes del causante sin necesidad de juicio. Procede cuando: todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo; son cónyuge supérstite, descendientes o ascendientes del causante; no hay menores ni incapaces; y no existe conflicto sobre los bienes. En ese caso, el escribano labra el acta de declaratoria de herederos, que tiene la misma validez que una resolución judicial. Es más rápida y económica que la vía judicial. Si alguna de esas condiciones no se cumple, el trámite debe hacerse ante la Justicia.

La afectación al régimen de vivienda (antes llamada "bien de familia") protege el inmueble donde vive la familia frente a embargos y ejecuciones por deudas contraídas con posterioridad a la inscripción. Se tramita ante escribano y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Solo protege inmuebles habitacionales en los que el titular esté domiciliado. No protege frente a deudas anteriores a la afectación, ni frente a deudas por impuestos y tasas del propio inmueble, expensas o hipotecas ya existentes.