Al escriturar una propiedad en Buenos Aires, los gastos se dividen entre comprador y vendedor. No existe un porcentaje único: cada operación es distinta según el precio, la condición fiscal de las partes y si hay exenciones aplicables. Como referencia orientativa, el total suele rondar entre el 8% y el 10% del valor de la operación, dividido aproximadamente en 4-5% para cada parte.
Conocer con anticipación cómo se distribuyen estos costos permite planificar la operación correctamente y evitar sorpresas el día de la firma. A continuación, explicamos cada concepto en detalle.
Gastos del comprador
Impuesto de Sellos CABA
El impuesto de sellos en CABA es del 3,6% del precio escriturado, y se divide en partes iguales entre comprador y vendedor. El comprador abona la mitad: 1,8%. Existe exención para la compra de primera vivienda de ocupación permanente hasta un monto actualizable; consultar la vigencia al momento de la operación.
Honorarios del escribano
Los honorarios se rigen por el arancel mínimo fijado por el Colegio de Escribanos de CABA. Como referencia orientativa, representan aproximadamente el 2% del valor de la operación. El comprador tiene derecho a elegir al escribano, salvo en operaciones con hipoteca bancaria donde el banco designa la escribanía.
Gastos registrales e inscripciones
Incluyen la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Inmueble, los certificados previos (informe de dominio, inhibición) y la apertura o actualización del folio real. En conjunto representan aproximadamente el 0,5% al 0,8% del valor escriturado. El estudio de títulos está incluido en los honorarios del escribano.
Gastos del vendedor
Impuesto de Sellos CABA
Al igual que el comprador, el vendedor abona la mitad del impuesto de sellos: 1,8% del precio escriturado. Las mismas exenciones que aplican al comprador (primera vivienda, crédito hipotecario) pueden reducir o eliminar esta carga.
ITI — Impuesto a la Transferencia de Inmuebles
El ITI es del 1,5% del precio de venta y es retenido directamente por el escribano en carácter de agente de retención de AFIP. Está exento si el vendedor reinvierte el producido de la venta en la compra de una nueva vivienda de reemplazo dentro del plazo legal. No aplica si el inmueble fue adquirido con posterioridad al 01/01/2018 (ver Impuesto a las Ganancias).
Impuesto a las Ganancias / Plusvalía
Desde la reforma tributaria de 2018, las personas físicas que venden inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018 tributan impuesto a la renta sobre la diferencia entre el valor de compra actualizado por el índice de actualización y el precio de venta. El escribano puede orientar sobre la aplicación en cada caso concreto.
Certificados previos
El vendedor costea los certificados notariales previos a la escrituración: informe de dominio, certificado de inhibición, constancia de deuda de expensas (en propiedad horizontal) y libre deuda de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza). En conjunto representan aproximadamente el 0,3% del valor de la operación.
Tabla resumen orientativa de gastos
La siguiente tabla resume los principales gastos de una escritura de compraventa en CABA, indicando quién los abona y el porcentaje aproximado sobre el precio de la operación:
| Concepto | Quién paga | % aprox. |
|---|---|---|
| Impuesto de Sellos CABA (mitad) | Comprador | 1,8% |
| Honorarios del escribano | Comprador | ~2% |
| Gastos registrales e inscripciones | Comprador | ~0,7% |
| Impuesto de Sellos CABA (mitad) | Vendedor | 1,8% |
| ITI — Impuesto a la Transferencia de Inmuebles | Vendedor | 1,5% |
| Certificados previos | Vendedor | ~0,3% |
Exenciones del Impuesto de Sellos
La legislación de CABA prevé exenciones totales o parciales del impuesto de sellos en los siguientes casos:
- Primera vivienda de ocupación permanente del comprador, hasta el monto máximo actualizable vigente al momento de la escritura (consultar valor actual)
- Operaciones de permuta de inmuebles
- Adquisición de vivienda única con financiamiento mediante crédito hipotecario para vivienda
- Jubilados y pensionados bajo condiciones especiales previstas en el Código Fiscal de CABA
Las exenciones se actualizan periódicamente y sus montos límite se ajustan por inflación. Es fundamental verificar la vigencia de cada exención al momento de la operación.
El escribano como agente de retención de AFIP
El escribano actúa como agente de retención designado por AFIP. Esto significa que, al momento de la firma de la escritura, retiene directamente del precio de venta los impuestos correspondientes al vendedor —principalmente el ITI— y los deposita al fisco en nombre y representación de las partes.
Este mecanismo simplifica la operatoria: el vendedor no necesita realizar trámites adicionales ante AFIP para cumplir con estas obligaciones fiscales. El escribano emite la constancia de retención correspondiente, que tiene validez fiscal plena.
¿Cómo se calculan los honorarios del escribano?
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires establece un arancel mínimo de honorarios basado en el valor de la operación. Este arancel es de cumplimiento obligatorio: los honorarios pueden acordarse por encima del mínimo pero nunca por debajo.
El arancel incluye todas las actuaciones propias del acto notarial: el estudio de títulos, la redacción de la escritura, la atención de las partes y los trámites de inscripción ante el Registro de la Propiedad. Los gastos registrales (sellados, tasas) se cobran adicionalmente, ya que son de terceros.
Para obtener un presupuesto exacto ajustado a su operación, contáctenos indicando el precio estimado de la transacción y la condición fiscal de las partes. Sin cargo y sin compromiso.
Los porcentajes indicados son orientativos. Los montos exactos dependen del valor de la escritura, las condiciones fiscales de las partes y las exenciones vigentes al momento de la operación, que se actualizan periódicamente. Este contenido tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico.
Llámenos al 4576-1539 o escríbanos a escribanovildosola@gmail.com para calcular los gastos de su escritura sin cargo. Atendemos de lunes a viernes de 11 a 17 hs. Registro 329 — Más de 50 años de experiencia en compraventas inmobiliarias en CABA.