¿Qué es la cancelación de hipoteca?
La cancelación de hipoteca es el acto notarial por el cual el acreedor hipotecario —quien prestó el dinero— declara que la deuda fue pagada total o parcialmente y libera al inmueble del gravamen. Sin esta cancelación, la hipoteca continúa inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble y el inmueble permanece gravado, lo que impide su libre venta o la constitución de nuevas hipotecas en condiciones normales.
La cancelación debe instrumentarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros (art. 2204 CCCN).
Tipos de cancelación de hipoteca en CABA
Cancelación total (acto 209)
Se cancela la hipoteca en su totalidad porque la deuda fue saldada completamente. El inmueble queda libre de gravámenes. No grava sellos en CABA.
Cancelación parcial (acto 210)
Se libera parte de la garantía hipotecaria —por ejemplo, uno de varios inmuebles hipotecados— cuando el pago parcial justifica la liberación de esa porción. No grava sellos.
Liberación de hipoteca (acto 211)
El acreedor libera voluntariamente el inmueble del gravamen, aunque la deuda no esté totalmente cancelada (por ejemplo, por reestructuración o novación). No grava sellos.
División de hipoteca (acto 077)
Cuando un inmueble hipotecado se subdivide, la hipoteca debe dividirse entre las unidades resultantes en forma proporcional. No grava sellos en CABA.
¿Quién otorga la escritura de cancelación?
La escritura de cancelación la otorga el acreedor hipotecario (el banco, la empresa o la persona física que prestó el dinero), no el deudor. Es el acreedor quien declara que la deuda fue saldada y autoriza la liberación del gravamen.
Si el acreedor original falleció, sus herederos deben intervenir. Si es una entidad financiera, lo hace su apoderado con poder suficiente. Si el acreedor es una persona jurídica disuelta, puede requerirse intervención judicial.
Proceso paso a paso
- Acreditación del pago: el deudor presenta recibos, extractos bancarios u otro comprobante que pruebe la cancelación de la deuda.
- Coordinación con el acreedor: se acuerda la fecha de la escritura y el acreedor designa o acepta al escribano interviniente.
- Escritura de cancelación: el acreedor comparece ante el escribano y declara cancelada la hipoteca.
- Inscripción registral: el escribano presenta la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble para que se tome razón de la cancelación.
- Certificado de dominio sin gravamen: con la cancelación inscripta, el inmueble queda libre y puede obtenerse un certificado que lo acredite.
Cancelación por consignación judicial
Si el acreedor hipotecario no puede localizarse, falleció sin herederos conocidos o se niega injustificadamente a cancelar, el deudor puede depositar el monto adeudado judicialmente (consignación, art. 904 CCCN) y solicitar al juez la cancelación de la hipoteca. El escribano interviene luego para protocolizar la resolución judicial.
Libere su inmueble del gravamen hipotecario
Terminó de pagar su hipoteca y el inmueble sigue gravado en el registro. Consúltenos para gestionar la cancelación y obtener el título limpio.
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