¿Qué es la permuta de inmuebles?
La permuta de inmuebles es un contrato por el cual dos partes se obligan mutuamente a transferirse el dominio de sus respectivas propiedades (art. 1172 CCCN). A diferencia de la compraventa, no existe un precio en dinero como contraprestación principal, sino que el pago es otro bien inmueble. Si hay una diferencia de valor, puede compensarse con dinero: a ese complemento se lo denomina saldo de precio o compensación dineraria.
El trámite se instrumenta mediante escritura pública ante escribano público (art. 1017 CCCN), ya que implica la transferencia de dominio de bienes inmuebles. Ambas transmisiones quedan documentadas en un único instrumento o en escrituras correlativas.
¿Cuándo conviene permutar en lugar de comprar y vender?
Optimización fiscal
Cuando ambas partes son personas humanas y reinvierten en otra vivienda, puede aplicarse la exención del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o la no gravabilidad del impuesto a las ganancias por venta de casa-habitación.
Sin necesidad de efectivo
Las partes cancelan sus obligaciones con bienes, evitando la necesidad de financiación bancaria. Solo se abona el saldo si los inmuebles tienen diferente valor.
Una sola gestión
Ambas transferencias se realizan simultáneamente, reduciendo el riesgo de que una operación se concrete y la otra no.
Impuesto de sellos en la permuta (CABA)
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la permuta de inmuebles tributa el impuesto de sellos (AGIP) sobre el valor total del inmueble de mayor valor:
- Acto n.° 007 — Permuta de Inmuebles: alícuota 3,6 % sobre la base imponible.
- Si hay compensación dineraria (acto n.° 018), el saldo en dinero también tributa a la misma alícuota.
- La retención de ITI (1,5 %) o la declaración del impuesto a las ganancias se gestiona por separado ante AFIP.
Documentación necesaria
- Títulos de propiedad de ambos inmuebles y certificados de dominio e inhibición del Registro de la Propiedad Inmueble.
- Certificado de deuda AGIP (ABL, patentes y otros tributos locales) de cada inmueble.
- Planos de mensura actualizados si corresponde y constancia de final de obra.
- DNI vigente de los permutantes, y poderes notariales en caso de representación.
- Certificado de libre deuda de expensas si los inmuebles son de propiedad horizontal.
Proceso ante la escribanía
- Solicitud de certificados de dominio e inhibiciones al Registro de la Propiedad Inmueble (plazo mínimo 15 días hábiles).
- Estudio de títulos y verificación de deudas (impuestos, expensas, servicios).
- Liquidación del impuesto de sellos ante AGIP y declaración jurada de ITI / ganancias.
- Firma de la escritura de permuta por ambas partes ante el escribano.
- Inscripción de las transferencias en el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA.
Consulte su caso
Cada permuta tiene particularidades impositivas y registrales. Contáctenos para analizar la viabilidad y los costos de su operación antes de comprometerse.
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