Servidumbres y otros derechos reales ante escribano
Más allá de la propiedad plena y la hipoteca, el Código Civil y Comercial reconoce una serie de derechos reales que limitan o complementan el dominio sobre los inmuebles. La constitución de estos derechos —cuando recaen sobre inmuebles— requiere escritura pública e inscripción registral (acto n.° 006 en la tabla AGIP).
El acto de constitución de otros derechos reales no grava impuesto de sellos en CABA cuando es a título gratuito. A título oneroso, tributa al 1 % sobre el valor del derecho constituido.
Principales derechos reales instrumentados ante escribano
Servidumbre
Derecho real que grava un inmueble (fundo sirviente) en beneficio de otro (fundo dominante) o de una persona. Ejemplos: servidumbre de paso, de vista, de acueducto (arts. 2162–2183 CCCN).
Superficie
Derecho de construir o forestar sobre inmueble ajeno, conservando la propiedad de lo edificado separada del suelo durante el plazo pactado (hasta 70 años para construcciones, 50 para forestación). Art. 2114 CCCN.
Anticresis
El deudor entrega el inmueble al acreedor para que lo use y perciba sus frutos, imputándolos al pago de intereses y luego al capital. Alternativa a la hipoteca cuando el acreedor prefiere percibir los frutos directamente (art. 2212 CCCN).
Conjuntos inmobiliarios
Countries, barrios cerrados, parques industriales y similares se organizan como conjuntos inmobiliarios con reglamento de uso y administración, instrumentado ante escribano (art. 2073 CCCN).
Servidumbre de paso: el caso más frecuente
La servidumbre de paso permite al titular del fundo dominante transitar por el fundo sirviente cuando su propiedad no tiene acceso directo a la vía pública o cuando el acceso existente resulta insuficiente. Puede ser:
- Voluntaria: acordada entre los propietarios e instrumentada por escritura pública. El precio y las condiciones de uso se fijan libremente.
- Forzosa: el propietario del fundo encerrado puede exigirla judicialmente aunque el vecino se oponga, pagando la indemnización correspondiente.
- Continua o discontinua: según si su ejercicio requiere o no la acción humana permanente.
Derecho real de superficie: usos prácticos
El derecho real de superficie es especialmente útil en proyectos de desarrollo inmobiliario donde el propietario del terreno no quiere enajenarlo pero sí permitir la construcción:
- El superficiario construye y es propietario del edificio durante el plazo pactado.
- Al vencimiento, el edificio se integra al terreno y pasa al propietario del suelo (salvo pacto en contrario).
- El derecho de superficie puede hipotecarse y transmitirse durante su vigencia.
Constituya derechos reales con seguridad jurídica
Servidumbres, derechos de superficie y anticresis requieren escritura pública e inscripción registral para ser oponibles a terceros. Consúltenos.
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