Actualizado: · Revisado por Esc. Pedro Alberto Vildósola, Registro 329 · Matrícula N° 2473, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
En resumen: la hipoteca es un derecho real de garantía que grava un inmueble para asegurar un crédito. El deudor conserva la propiedad y el uso; el acreedor puede ejecutar el bien si no se paga. En una hipoteca privada el prestamista habitualmente no avanza más del 35 % del valor del inmueble en CABA. Se constituye por escritura pública e inscripción en el Registro. Consultas al 4576-1539.
¿Qué es una hipoteca?
La hipoteca es un derecho real de garantía que grava un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación crediticia. La propiedad del bien permanece en el titular, pero el acreedor puede ejecutar la venta del inmueble si el deudor no cumple con los pagos acordados. Las hipotecas privadas son aquellas que se constituyen entre dos partes particulares.
Hipotecas privadas en Capital Federal
Las hipotecas privadas ofrecen ventajas respecto a los créditos bancarios en cuanto a flexibilidad y plazos. El prestamista generalmente no avanza más del 35% del valor del inmueble en Capital Federal, con porcentajes menores fuera de Buenos Aires. Las hipotecas habitualmente se pactan en dólares estadounidenses o UVAs, con tasas de interés que varían según las condiciones del mercado.
Proceso para constituir una hipoteca privada
- Análisis de viabilidad de la operación
- Tasación del inmueble (el prestamista no avanza más del 35% del valor)
- Estudio de antecedentes del título de propiedad
- Visita e inspección del inmueble
- Establecimiento de la tasa de interés y condiciones
- Redacción de la escritura hipotecaria
- Firma ante el escribano e inscripción en el Registro de la Propiedad
Condiciones necesarias para una hipoteca privada
- Titularidad de un inmueble en Capital Federal o provincia de Buenos Aires
- Título de propiedad vigente sin problemas registrales
- Posibilidad de visita y tasación del inmueble
- El inmueble debe ser apto como garantía hipotecaria
- Autorización del titular para constituir la hipoteca (si aplica)
- Título libre de embargos e inhibiciones
Gastos e impuestos en una hipoteca privada
La constitución de una hipoteca implica gastos notariales (honorarios del escribano), el Impuesto de Sellos (alícuota del 1,8% sobre el capital en CABA, compartido entre las partes), y los derechos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Es conveniente contemplar estos costos al momento de negociar la operación.
Seguridad para el acreedor
La hipoteca inscripta en el Registro de la Propiedad otorga al acreedor un derecho real oponible a terceros. En caso de incumplimiento, puede ejecutar el bien mediante proceso judicial para cobrar su crédito.
Seguridad para el deudor
El deudor mantiene la propiedad y el uso del inmueble durante toda la vigencia del crédito. La hipoteca se cancela notarialmente una vez saldada la deuda y se levanta del Registro.
Las tasas de interés y los porcentajes de valuación pueden variar según las condiciones del mercado. Consulte la situación actual con nuestro escribano antes de comprometerse con las condiciones de la operación.
Hipoteca privada o bancaria: diferencias
| Hipoteca privada | Hipoteca bancaria | |
|---|---|---|
| Quién presta | Un particular o inversor | Una entidad financiera |
| Flexibilidad de condiciones | Alta: se pactan libremente entre las partes | Menor: condiciones estandarizadas del banco |
| Requisitos al deudor | Centrados en el inmueble y su título | Además, análisis crediticio y de ingresos |
| Elección del escribano | La eligen las partes | Lo designa el banco |
| Plazos de gestión | Habitualmente más ágiles | Sujetos a los procesos de la entidad |
Marco legal de la hipoteca
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Código Civil y Comercial arts. 2205 a 2211 |
Definen la hipoteca como derecho real de garantía sobre inmuebles, su constitución por escritura pública, la especialidad (en cuanto al crédito y al objeto) y sus efectos. |
| Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble |
Regula la inscripción de la hipoteca, que la hace oponible a terceros, y su cancelación registral una vez saldada la deuda. |
| Ley 404 Orgánica Notarial de CABA |
Regula la intervención del escribano en el otorgamiento de la escritura hipotecaria. |
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Pierdo la propiedad de mi inmueble al hipotecarlo?
No. El deudor conserva la propiedad y el uso del inmueble durante toda la vigencia del crédito. La hipoteca es solo una garantía: el acreedor puede ejecutar el bien únicamente si el deudor no cumple con los pagos acordados.
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca privada y una bancaria?
En la privada presta un particular o inversor, con condiciones pactadas libremente entre las partes y foco en el inmueble y su título. En la bancaria presta una entidad financiera, con condiciones estandarizadas, análisis crediticio del deudor y designación del escribano por el banco. La privada suele ser más flexible y ágil.
¿Cómo se cancela una hipoteca una vez pagada la deuda?
Se cancela notarialmente: el acreedor otorga la escritura de cancelación y el escribano la inscribe en el Registro de la Propiedad, con lo que el gravamen se levanta del inmueble. Recién con esa inscripción el título queda libre de la hipoteca.
¿Qué impuestos y gastos tiene constituir una hipoteca en CABA?
Comprende los honorarios del escribano, el impuesto de sellos (en CABA, una alícuota sobre el capital, habitualmente compartida entre las partes) y los derechos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Como las alícuotas y montos pueden actualizarse, conviene confirmarlos al momento de la operación.
Para constituir o cancelar una hipoteca privada, contáctenos para coordinar la operación con la debida seguridad jurídica.
Teléfono: 4576-1539 · Email: escribanovildosola@gmail.com